透过上海北外滩的城市更新案例，我们正真看到了核心城市如何对优势资源整合利用，保持强者恒强的姿态。

  那么，在强者恒强的区域之外，其他区域又怎样利用产业、人口、政策三个轴的带动作用，在房地产市场突围呢？

  这座通常意义的“四线城市”，差不多汇集了我们也可以想象到的各种资源因素。而这座城市2023年开始，房地产市场出现了上涨迹象。其市场各种特征，与当下的一线城市很像。

  那么，阳江的哪些核心资源在驱动房地产市场？阳江的房地产走势又反映出中国房地产市场的哪些趋势呢？

  按照通常的地理划分，阳江市属于粤西，但又在粤西的东部，处于粤港澳大湾区城市群与北部湾城市群的中间位置。

  阳江差不多是一个C字形群山合抱格局——东部、西部、北部为群山，南面濒临南海。从山地、丘陵过渡到漠阳江冲积平原及滨海平原。漠阳江自北至南纵贯入海。阳江主城区为漠阳江出海口。

  复杂的地形、地貌，为阳江带来极为丰富的生态资源：山、海、岛、泉、湖、林、洞俱全。既有十里银滩，也有森林溶洞，还有温泉资源。市内河流密布，集雨面积在100平方公里以上的河流28条，已建成中小型水电站462座。拥有中国优秀旅游城市、中国最佳生态旅游城市、中国温泉之乡等多项殊荣，截至2024年12月共有国家A级以上景区28个。

  以历史遗存而言，阳江历史可以上溯至古人类洞穴时代。正式得名阳江县，是在隋开皇十八年（598年）。古阳江城以鼍（tuó）山为中心，按“鼍龙入海”格局建城，故阳江又称鼍城。

  北宋末年全国行政区域图《九域守令图》显示南恩州及治所阳江位置（据《阳江日报》）

  阳江被誉为“中国刀剪之都”，制刀史可追溯至1400多年前（隋唐时期），明末清初“阳江小刀”已闻名全国。如今，阳江刀剪占全国刀剪行业总产值70%以上，出口量占全国85%。2023年，该行业从业人员约20万人，相关企业超1500家。

  海洋渔业同样也是千年渔港传承，拥有闸坡、东平、沙扒三大国家级渔港，渔船总数占全省15%，海产品产量连续30年居全省第二。近海网箱养殖发达，阳西程村镇是“中国蚝乡”，蚝养殖面积超4万亩。

  农产品加工也有标志性产品，如阳江豆豉。阳江豆豉始于明末，年产量超10万吨，占全国70%。除此以外还有阳春市特产药材春砂仁、依托甘蔗种植发展制糖业及传统糕点产业等。

  在新时代下，阳江传统产业通过技术赋能、价值链延伸、文旅融合、绿色环保等升级，也为阳江的新能源、半导体等新兴起的产业提供了供应链基础。同时，阳江引进新兴起的产业，形成“传统支撑新兴，新兴反哺传统”格局。

  2018年，引入海上风电，成为全国乃至全球海上风电重要基地，2025年目标产值1000亿元。

  2025年，引入深远海养殖，如“阳西一号”深远海平台年产能400万斤，带动渔业升级。

  2025年，引入半导体新材料，如高新区投资30亿元引入项目，填补高端制造空白。

  官方说法：阳江已初步构建“机场+双高铁+高速路网+亿吨大港”的大交通格局。

  这一格局正在构建当中。其中高速路网基本成型。双高铁中，广湛高铁于2025年通车，1.5小时直达广州。

  阳江地处古海上丝绸之路，自古就是海上枢纽，拥有华南少有的深水良港，主航道水深-15.5米，10万吨级泊位可自由进出。

  阳江当前依赖周边机场，但2024年阳江机场获批，未来将改变格局。2025年阳江获批广东省低空经济示范区，为发展无人机物流（如海产急鲜配送）、低空旅游等提供了机遇。

  由于特殊的地理及地缘，阳江交通的发展，将形成海铁联运、江海联运、海陆空协同优势。

  非流动人口一直低于户籍人口，但缺口稳定，显示作为四线城市，阳江保持了稳定的人员流出（如流向更发达的珠三角核心城市）。相比之下，常住人口增幅更大，显示阳江在逐渐留人，流出趋势轻微减弱。

  2016年阳江市城镇非私营单位就业人员年平均薪资为53489元，在岗职工年平均薪资为54245元。至2024年，阳江市城镇非私营单位就业人员年平均薪资为103746元，增长‌93.96%。其中，在岗职工年平均薪资为106261元，增长95.89%。

  综合分析，2018年为阳江楼市顶峰期，当年全市房价同比上涨15.9%，至6017元/平米，投资活跃。至2019年，房价再次微升0.6%至6172元/平米，但此时交易出现萎缩，房屋库存激增37.5%，见顶特征明显。2020年之后，房价一路下滑，直至2023年与2024年出现微反弹。

  通过2024年与2018年房价对比可见，阳江市全市房价下跌7.6%。其中，海陵区下跌最深，从9591元/平方米，下探至7099/平方米，跌幅26%。阳春的楼价在2024年回到了2018年水平（+1.4%）。

  另有以实际成交价统计的综合多个方面数据显示，在这场房地产调整中，出现出了核心区域与周边区域的差异、新房与二手房的差异。

  不过，有必要注意一下的是，海陵区的销售额只有1.56亿元，占阳江整个销售市场的1.6%。再结合海陵区新开工面积为0，库存去化周期1.8个月可知，该区域的房地产市场交易已经“僵尸化”，基本封冻了。

  阳江拥有海洋资源，海陵区以海陵岛为依托开发海景房，是当地的特色房产项目。这些海景房同样在2018年达到了销售最高潮——34.52亿元，销售面积36万平方米。至2024年，1.56亿元销售额仅为当年的4.5%，3.98万平方米的销售面积为当年的11%。

  江城区2024年商品房销售额占全市49.5%，销售面积占全市47.5%。

  该区域在2023年微涨0.5%之后，2024年大涨11.4%，价格正在接近2019年的水平，但是，销售额为2019年的40.5%，销售面积为2019年的54%。

  核心区新房房价上涨，且有较大涨幅，但成交规模有限；海景房市场冰冻；二手房下跌 ……这种奇怪的市场局面到底意味着什么呢？

  阳江收获关注的是三类房子：绝对低价房、性能好价格低的中价房以及新推的高价房。

  其中领涨的，正是核心区新推的高价房，这也是房价出现较高涨幅但成交量较低、面积增长幅度高于销售额增长幅度的原因。

  共青湖花园项目，号称“阳江市最大的公投小区”，开发商为阳江市滨海城投建设有限公司，背后是阳江市城投，实控人为当地国资委。

  共青湖花园项目户型包括300平方米、320平方米、450平方米别墅，以及300平方米叠墅，160平方米、220平方米、260平方米、350平方米的大平层，均采用独立入户电梯。联排别墅价格1.3万元/平方米。

  2024年10月1日，共青湖花园上市当日推出的别墅项目成为“日光盘”，销售额4亿元。

  共青湖花园并非个例，“高低配”，即别墅（含联排、叠墅）搭配高层大平层的高端小区格局，是目前阳江市新房的主要流行趋势。有多个方面数据显示，2024年阳江在售项目中，超60%含别墅或大平层。

  因此，阳江楼市的上涨，代表着在旧的海景房模式死去、短期内二手房失去升值投资意义背景下，资源向当地高端住宅拓展的趋势。

  一是来自于政策轴，即被限墅令抑制的房地产高端消费，在限墅令松动之后被激活；

  二是来自于产业轴，即当地经济发展所孕育出来的高端花钱的那群人，对更优质改善型房屋的需求；

  三是来自于消费轴，这不仅是阳江，目前不少开发商通过比较优势在三四线城市开拓品质与一线城市媲美的优质房源。背后的逻辑是，一线城市十几万元/平方米的品质，在三四线城市一万元/平方米就买下了，这是否很刺激消费？

  还有很重要的一点，即本文所要强调的，阳江高端楼盘的赋能中还包括一个关键轴，即生态轴。

  以上高端房源一大价值，在于当地优质生态资源的变现。滨湖、临山等，成为住房高的附加价值的一部分。最优质的房子+最优质的生态+最核心区域的公共服务——这种核心化、集中化、高端化、对优质资源（含自然资源）的优先占有模式，与一线城市的高端盘内核是一致的。这也是阳江市以高端房为代表的新房价格持续上涨、二手房房价下降的市场表现与一线城市如出一辙的原因。

  阳江市的高端楼盘具有追求好房子的属性，但是，这种与一线城市一样的资源集中化、优先投资、先到先得……是最合理的模式吗？或者说，是唯一方向吗？